TJSP 20/04/2016 -Pág. 483 -Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: quarta-feira, 20 de abril de 2016
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II
São Paulo, Ano IX - Edição 2100
483
PAGAMENTO CUMULADO COM pedido de cobrança DE ALUGUERES E ACESSÓRIOS contra LUIS ROBERTO ALVES DOS
SANTOS. Alega a autora, em síntese, que firmou com o réu, em 27 de janeiro de 2.014, contrato de locação do imóvel situado
na Rua Ana Fonseca Bicudo, n.º 327, Vila Ianni, nesta cidade e comarca. Valor mensal do aluguel vigente na data do ajuizamento:
R$ 600,00. O réu se comprometeu, ainda, ao pagamento do IPTU e das contas de água e luz incidentes sobre o imóvel locado
durante seu período de ocupação. Ocorre que o locatário deixou de pagar: a) os alugueres dos meses de março, abril e maio de
2.015; b) as contas d’água dos meses de junho até dezembro de 2.014 e de janeiro até maio de 2.015; c) as contas de energia
dos meses de fevereiro até abril de 2.015; d) o IPTU referente ao ano de 2.014 e as parcelas vencidas do ano de 2.015
incidentes sobre o bem locado, estes posteriormente quitados, por cautela, pela própria locadora. O débito, na data do
ajuizamento, implicava R$ 8.876,17, segundo estimação da autora (na qual incluídos multa compensatória e honorários
advocatícios de vinte por cento). Frustradas as tentativas de solução amigável, a autora postulou a final procedência da sua
pretensão, para: a) a decretação da rescisão do contrato de locação e a simultânea ordem de despejo do réu; b) a condenação
do réu ao pagamento da dívida já mencionada, mais os alugueres e encargos que se vencerem no decorrer da lide. Com a
inicial (fls. 1/5), vieram procuração, declaração de pobreza, e documentos (fls. 6/34). Regularmente citado (fls. 40), o réu
ofereceu resposta, sem matéria preliminar. No mérito, ele sustentou ter sido pactuado desconto de R$ 300,00 sobre o valor dos
aluguéis, por conta de reformas realizadas no imóvel e até a compensação integral daquilo por ele gasto, a tal título (conforme
cláusula quinta do contrato). Desse modo, todos os aluguéis relacionados na inicial, até aquele vencido em julho de 2.015,
teriam sido liquidados. Disse, em adição, ter repassado diretamente à autora o valor necessário para a quitação das taxas de
água e do IPTU. Admitiu, por fim, que houve atraso no pagamento das taxas de energia elétrica, mas asseverou que haveria
próxima regularização da pendência. Pugnou, por isso, pela improcedência. Pediu, ainda, a concessão dos benefícios da
assistência judiciária (fls. 41/43). Procuração, declaração de pobreza e documentos instruíram a defesa (fls. 44/53). Houve
réplica, na qual juntados novos documentos, submetidos a contraditório (fls. 59/70 e 71). Provocados os litigantes (fls. 71),
nenhum deles demonstrou interesse na produção de provas adicionais e na realização de sessão conciliatória (fls. 74 e 75). O
Ministério Público declinou de intervir (fls. 79). A autora noticiou a danificação do imóvel, solicitando tutela antecipada para o
despejo do réu (fls. 80/83). É o relatório. Fundamento e decido. Deixo de designar sessão conciliatória, ante o desinteresse das
partes na realização da solenidade. Como reconhecido pelos litigantes, impõe-se o julgamento antecipado do mérito, nos termos
do artigo 355, I, do novo Código de Processo Civil, porque a questão envolve direito e fatos, estes incontroversos ou comprovados
documentalmente. Não há matéria preliminar pendente de apreciação. Ressalto à autora, porém, que aquilo por ela alegado a
fls. 80/83 representa fundamento novo, que poderia, em tese, amparar o seu pedido de cobrança da multa compensatória
cumulativamente formulado. Não se admite, porém, depois da formalização do contraditório, alteração de pedido e de causa de
pedir, sem o consentimento do réu. E está implícita na postura do réu sua discordância com tudo o que cerca a pretensão inicial.
Logo, aquilo que se encontra a fls. 80/83 não será considerado, até porque tampouco submetido a contraditório, justamente
para assegurar à autora o célere desfecho por ela solicitado. No mérito, o pedido inicial é parcialmente procedente, pelos
fundamentos expostos a seguir. A autora alega inadimplemento dos alugueres vencidos a partir de 10 de março de 2.015. Em
resposta, o réu apresentou recibos que comprovam o pagamento de metade do valor dos aluguéis vencidos entre março e julho
de 2.015. Não se pode negar eficácia liberatória parcial ao documentado a fls. 52/53, até porque a autora admitiu que são suas
as assinaturas apostas nos instrumentos, como a do recebedor dos pagamentos. No entanto, para a outra metade dos alugueres
questionados, não quitada em princípio, o réu invocou a cláusula quinta do contrato, que lhe permitiria descontos mensais de
cinquenta por cento no valor dos locativos, atrelados a obras por ele realizadas no imóvel locado. Ocorre que, embora lhe
tenham sido facultados os meios, o réu não se desonerou do ônus de comprovar que, efetivamente, as obras teriam sido
realizadas e ele as teria custeado. Tal prova, que seria estritamente documental (consistente na apresentação de recibos e
documentos comprobatórios dos gastos do inquilino), não foi pelo locatário apresentada no processo. Desse modo, não se pode
admitir a compensação pretendida. O réu tampouco demonstrou interesse em produzir provas de seu alegado adimplemento
das contas de água e do IPTU, diretamente à autora. Na dúvida, o pagamento não se presume e é obrigação daquele que paga
pedir recibo ou documento equivalente, apto a comprovar a quitação. Por fim, o que está documentado a fls. 63/70 demonstra a
existência de débito de água e luz atrelados ao imóvel litigioso, em período coincidente com o da locação. Posto isso, a mora de
parte dos alugueres e de diversos encargos acessórios restou demonstrada, o que basta para a procedência do pedido de
despejo, porquanto configurado o inadimplemento contratual por parte do inquilino. No tocante ao pedido de cobrança
cumulativamente formulado, algumas ressalvas devem ser feitas. Em primeiro lugar, como já dito acima, deve-se atribuir aos
recibos números 14 até 18, juntados a fls. 52/53, eficácia liberatória para as quantias em cada qual estampadas, que deverão
ser deduzidas do débito em aberto. Em segundo lugar, não se admite a cobrança cumulativa de multa moratória e de multa
compensatória, ambas escoradas no mesmo fato, qual seja: o não pagamento dos aluguéis. Decisão em sentido contrário
implicaria bis in idem proscrito no sistema legal vigente. Nunca é demais lembrar que a sanção pelo não pagamento de alugueres
e encargos da locação é específica: artigo 9º, III, da Lei n.º 8.245/91. Justamente por isso, não se pode, por esse mesmo
fundamento, autorizar a aplicação de multa que serve de compensação pecuniária para a hipótese de descumprimento de
obrigações outras previstas no contrato. Nesse sentido caminha a jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de
São Paulo, como se observa dos seguintes excertos: LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C.
COBRANÇA DE ALUGUERES - NÃO HÁ ILEGALIDADE EM PERCENTUAL DE 10% PARA A MULTA MORATÓRIA - “PACTA
SUNT SERVANDA” MULTA COMPENSATÓRIA - INADMISSIBILIDADE - “BIS IN IDEM” NA CUMULAÇÃO DE MULTAS
MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA QUE TÊM O MESMO FATO GERADOR - EXCLUSÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS
ESTABELECIDOS EM CONTRATO - HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA FIXADOS NO PERCENTUAL MÍNIMO, CONDIZENTES
À COMPLEXIDADE DA CAUSA E TEMPO DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL - INEXISTÊNCIA DE MOTIVO EXTRAORDINÁRIO
A JUSTIFICAR A MAJORAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO (Apelação n.º 992.06.077189-4, 31ª Câmara de Direito
Privado, relator Desembargador Francisco Casconi, julgado em 16 de novembro de 2.010). (...) A falta de pagamento de aluguéis
ou dos correspondentes encargos tem penalização específica e sujeita o devedor ao despejo, com prazo para purgar a mora. Se
é direito do inquilino elidir o pedido e se fica subjugado à desocupação compulsória, em persistindo a inadimplência, curial que
não sofra a cominação da multa compensatória reservada a outras espécies de infração do contrato de locação. (...) (Apelação
n.º 992.05.105934-6, 34ª Câmara de Direito Privado, relator Desembargador Irineu Pedrotti, julgado em 18 de janeiro de 2.010).
Por consequência, em consagração ao princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem causa, afasto a possibilidade
de cobrança cumulativa da multa prevista na cláusula quinze do contrato (fls. 12), que havia sido embutida no cálculo daquilo
pendente pela autora. Em terceiro lugar, sobre todo o débito em aberto incidirão honorários advocatícios de 10%, fixados por
este magistrado em observância às balizas do artigo 85, § 2º, do novo Código de Processo Civil. Obviamente, não opera
eficácia, para limitar o livre convencimento do juiz, cláusula contratual que prefixe o valor dos honorários, na hipótese de
necessidade de ajuizamento de demanda. Em quarto lugar, diante da omissão contratual, juros de mora podem ser cobrados
apenas a partir da data da citação, aplicando-se à hipótese o artigo 405, do Código Civil, na falta de cláusula a autorizar a
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