TJSP 26/06/2012 -Pág. 871 -Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III -Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: Terça-feira, 26 de Junho de 2012
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III
São Paulo, Ano V - Edição 1211
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sucumbência recíproca, cada uma das partes arcará com a metade das custas e com a honorária do seu respectivo advogado.
No entanto, a satisfação dessa obrigação por parte dos autores ficará suspensa até que possam eles suportá-la, sem prejuízo
do sustento próprio ou da família (artigo 12, da Lei n. 1.060/50). 71, do Edifício Jancarandá (bloco IV), residencial Cidade
Jardim, situado na Rua Érico Veríssimo, nº 708, em São Vicente-SP. O preparo, no caso de apelação, corresponderá a 2% do
valor dado à causa ou, em caso de condenação, do valor dessa, observando-se os valores mínimo e máximo de recolhimento,
sem prejuízo da despesa de porte de remessa e retorno dos autos, conforme tabela à disposição das partes em cartório. P.R.I.
Santos, 20 de junho de 2012. Thais Cabaleiro Coutinho Juíza de Direito VALOR DO PREPARO R$ 2.604,22 - PORTE REMESSA/
RETORNO R$ 50,00 - ADV MARIA CAROLINA BARRETO CARDOSO OAB/SP 235876 - ADV SCHEYLLA FURTADO OLIVEIRA
SALOMÃO GARCIA OAB/SP 123546 - ADV MARCELA MARIA AMANTE OAB/SP 283773
562.01.2011.007744-5/000000-000 - nº ordem 279/2011 - Procedimento Sumário - Despesas Condominiais - CONDOMÍNIO
CONJUNTO HELENICO X NIVIA CORAGGIO DE LUCA - Processo n. 279/11. Vistos. CONDOMÍNIO CONJUNTO HELENICO,
identificado nos autos, ajuizou a presente ação contra NIVIA CORAGGIO DE LUCA, objetivando receber, com correção monetária
e verbas acessórias, a quantia de R$ 8.673,44, referente às despesas condominiais dos meses de julho e outubro de 2008;
setembro e outubro de 2009; janeiro e fevereiro, abril a outubro e dezembro de 2010 e, janeiro de 2011, não pagas pela
demandada. Citada, a ré ofereceu contestação, alegando preliminarmente, carência de ação. No mérito, impugnou a pretensão
do autor, quanto aos meses de julho e outubro de 2008, e janeiro de 2011, juntando os comprovantes de depósito de fls.
167/171, bem como, à cobrança da multa de 2% referente ao fundo de reserva e de obra. Houve réplica. Não havendo
necessidade de outras provas, DECIDO. A presente demanda comporta julgamento no estado, na medida em que, a questão em
debate é unicamente de direito, sendo desnecessária a dilação probatória. Assim, profere-se julgamento no termos do artigo
330, inciso I do Código de Processo Civil. Tendo o autor apresentado, juntamente com a inicial, o demonstrativo de todas as
despesas realizadas pelo condomínio, não há cogitar de inépcia. A cobrança de cotas condominiais pode ser feita desde que o
Síndico demonstre seu valor global e o rateio, dispensando-se a discriminação analítica de cada verba (JTACSP - LEX - 151/65).
Fica, pois, afastada a preliminar argüida pela ré. No mérito, incontroverso se apresenta o fato de que a ré deixou de efetuar o
pagamento das prestações condominiais reclamadas na inicial. Contudo, ao contestar a demanda, apresentou a ré comprovante
de depósitos, alegando referirem-se aos meses de julho e outubro de 2008 e janeiro de 2011 (fls. 167/171). O autor, asseverando
que os depósitos foram feitos sem identificação, impugnou o comprovante referente ao mês de janeiro de 2011, posto que
efetuado através de depósito eletrônica, por meio de cheque, cuja compensação não foi localizada. Através dos documentos
constantes de fls. 204/205, restou comprovada a compensação do cheque, sem que houvesse insurgência do autor acerca dos
documentos apresentados. É fato que existem nos autos alguns comprovantes de depósitos, todavia, tais recibos são aleatórios,
logo, não se pode ter como correto o pagamento efetuado pelo condômino, a seu livre arbítrio, ainda que represente os valores
cobrados nas respectivas fichas de compensação, posto que efetuados sem qualquer identificação. Além disso, ainda que se
considere que alguns pagamentos foram realizados, o certo é que a requerida encontra-se inadimplente, como se pode observar
de todos os apontamentos de despesas condominiais que não foram pagas. Destarte, se os comprovantes dos meses de julho
e outubro de 2008 foram aceitos pelo autor, e o documento de fls. 204/205, não foi por ele impugnado, é de se concluir que as
verbas relativas aos meses de julho e outubro de 2008 e janeiro de 2011 encontram-se quitadas pela ré, devendo elas ser
descontadas no valor pleiteado na inicial. Em decorrência dos pagamentos que foram efetuados à revelia do autor, sem qualquer
identificação, denota-se que inexistiu cobrança de quantia indevida, na medida em que ausente o pressuposto da má-fé. Com
efeito, a imposição da pena pleiteada pela requerida, exige prova de que tenha o autor agido com malícia e má-fé e esse
elemento subjetivo está ausente, no caso em tela, porque os depósitos não foram realizados na respectiva guia de compensação,
o que permite dizer que havia desconhecimento do condomínio quanto ao pagamento feito, ou, até mesmo, a qual débito deveria
ser imputado, diante da grande inadimplência contatada na inicial. De outro lado, tendo-se em conta que a mora do devedor das
despesas condominiais opera-se a partir do vencimento da obrigação, independentemente, portanto, de prévia notificação, os
juros de mora, no percentual de 1% ao mês, incidem a partir do vencimento da parcela e não da citação. A correção monetária
também deve incidir a partir do vencimento de cada prestação condominial. Se a atualização monetária não é pena, mas simples
forma de se manter o poder aquisitivo da moeda, repondo aquilo que é devorado pela inflação, não podem os réus pretender
pagar prestações vencidas, há mais de um ano, sem qualquer correção monetária. Admitir tal insensatez é o mesmo que
estimular a inadimplência, prejudicando e inviabilizando o condomínio. A conclusão lógica e natural que decorre do não
pagamento de qualquer débito em seu vencimento, é a imediata imposição e uma sanção. O normal é que quem paga até a data
do vencimento, nada deve sofrer, mas quem paga no dia seguinte não pode ter esse privilégio. Logo, a partir do dia imediato ao
do vencimento, deve iniciar-se a contagem da mora e da correção monetária. O pagamento pontual das despesas constitui
dever moral de cada um dos condôminos para com os demais, visto como tem por fim manter o edifício, que é moradia comum,
em perfeitas condições. BIASI ANTONIO RUGGIERO demonstrou, em excelente editorial, que o atraso no pagamento das
despesas constitui a causa principal do desequilíbrio econômico do condomínio. E realçou que esse fato repercute em cascata,
porque gera a revolta dos condôminos pontuais quanto têm que suprir o caixa comum, ocorrendo o mesmo que muitos deles
deixam, por sua vez, de pagar as suas cotas, impedindo o síndico de pagar empregados, cotas de luz, conservação de
elevadores, etc., o que importa na desmoralização do edifício e até na interdição de seu uso pelos poderes públicos (J.
Nascimento Franco e Nisske Gondo, Condomínio em Edifícios, 5a. ed., RT, pag. 163). Inexiste, pois, argumento ou lógica que
determine aos condôminos pontuais suportar sozinhos as despesas do prédio, ou o reforço de caixa, ou os pagamentos dos
ônus de empréstimos, enquanto o relapso depois de muito tempo e mal-estar virá liquidar apenas uma parte da contribuição
devida. Nesse passo, impende destacar que as obrigações decorrentes das despesas condominiais têm natureza “propter rem”.
Vale dizer, o condomínio como todo arcou com aquelas despesas para manutenção do próprio condomínio. Via de conseqüência,
o que se persegue em juízo, em situações como esta retratada nos autos, é a recuperação daquilo que todos os condôminos já
adiantaram ao condômino relapso que não cumpriu com a sua obrigação de participar dos rateio das despesas comuns (art. 12
da Lei de Condomínios) no tempo certo. Assim, como consectário natural, ao se determinar o restabelecimento do direito, essa
reposição deverá ser integral, e em se tratando de dívida de valor, a observância desse princípio se dá mediante a condenação
do condômino atrasado pagar as parcelas condominiais devidamente atualizadas a partir de seus respectivos vencimentos (Ap.
535.809-00/1, voto 0480, 2o. Tribunal de Alçada Civil, rel. Juiz Amorim Cantuária). A insurgência da ré quanto a multa de 2%
sobre as parcelas relativas ao fundo de reserva e fundo de obra não merece acolhida. A propósito: “DESPESAS CONDOMINIAIS
- COBRANÇA DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS - FUNDO DE OBRAS - Havendo autorização assemblear para
a utilização do fundo de reserva para a execução de obras, o titular do domínio da unidade condominial é o responsável pelo
pagamento de tal obrigação, acrescida dos juros e multa convencionados.” (APELAÇÃO SEM REVISÃO N° 794160-071 - Rei.
CLÓVIS CASTELO). “CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA - FUNDO DE RESERVA - VALOR ACRESCIDO
DA MULTA - ADMISSIBILIDADE. As parcelas referentes ao fundo de reserva do condomínio podem ser acrescidas de multa
Publicação Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º